Risposte di Confedilizia sui temi e problemi attuali nel tema Affitti e condomini

Questo articola riporta le spiegazioni del Confedilizia riguardo alcuni temi del settore Affitto e Condominio

• Alienazione di un bene condominiale
• Diniego di rinnovo alla prima scadenza e avviamento commerciale
• Regolamento di condominio e modifica di una clausola

 ALIENAZIONE DI UN BENE CONDOMINIALE

In un condominio l’assemblea ha deliberato, a maggioranza, la vendita di un locale comune inutilizzato. Si domanda se tale delibera sia legittima.

No. Per deliberare validamente l’alienazione di un bene comune occorre il consenso della totalità dei condòmini. Lo stabilisce espressamente l’art. 1108 c.c., dettato in tema di comunione ma applicabile anche alla materia condominiale in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 1139 c.c. (cfr. Cass. sent. n. 2585 del 25.3.’88, e Corte di Appello di Milano, sent. n. 1032 del 20.6.’89).

DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA E AVVIAMENTO COMMERCIALE

In caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale di una locazione commerciale, il conduttore ha diritto di ricevere l’indennità di avviamento commerciale?

Essendo il rapporto cessato per iniziativa del locatore, la risposta è necessariamente affermativa (in tal senso, cfr. Cass. sent. n. 15590 del 12.7.’07). Naturalmente, perché maturi il diritto di cui trattasi, l’attività esercitata nell’immobile locato deve comportare contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E MODIFICA DI UNA CLAUSOLA

L’assemblea condominiale può modificare, a maggioranza, una clausola contenuta in un regolamento contrattuale?

Secondo la giurisprudenza più recente la risposta al quesito è affermativa a condizione, però, che si tratti di una clausola che disciplini l’uso delle cose comuni e purché la relativa delibera sia assunta con la maggioranza, tanto in prima quanto in seconda convocazione, di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.. Diversamente, ove si tratti di una clausola che limiti i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o condominiali oppure che attribuisca ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto ad altri, occorrerà il consenso unanime dei partecipanti alla comunione (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 5626 del 18.4.’02).

L’articolo è tratto da attico

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Il contratto, il deposito, i pagamenti, le spese ed i costi aggiuntivi negli affitti delle case a Londra.

Eccosi alla terza ed ultima parte della nostra piccola guida per l‘Affitto a Londra.

Le precedenti 2 parti le trovate a questi link:

• Cercare l’alloggio a Londra
• Affitto a Londra per brevi o lunghi periodi

Affitto e altri costi a Londra: Bollette, Spese condominiali e Tasse comunali

Come in qualsiasi altra città, oltre all’affitto per il canone di locazione, bisogna informarsi attentamente sui costi aggiuntivi e le norme legali. A Londra questi costi sono di tre tipi:

• Council tax: sono le tasse comunali sull’immobile, le paga il proprietario oppure l’inquilino o più inquilini in parti uguali.
• Service charge: sono le spese condominiali e sono a carico del proprietario, normalmente comprendono la pulizia delle scale e degli spazi in comune, la manutenzione dell’ascensore e dell’edificio e il giardino se ne avete uno.
• Bills: sono le bollette di acqua, elettricità e gas. Normalmente sono abbastanza care e solitamente sono pagate dagli inquilini.

Prima di firmare il contratto informatevi per bene come sono suddivise le spese e a chi tocca pagarle, si ripercuoterà di parecchio ovviamente sul costo del vostro alloggio. Ciò vuol dire avere certezza e trasparenza sull’affitto periodico da pagare, oltre a fastidiose discussione dopo avere ricevuto le prime richieste di pagamento. Non dimenticare anche di chiedere in anticipo di come funziona il telefono se c’è e se c’è una connessione internet, le tariffe e le bollette telefoniche. Quindi controllate sempre le spese incluse e quali invece sono escluse dall’affitto.

Gli aspetti legali – il Lease

Un consiglio, quando affittate una casa a Lontra è quello di rivolgersi alle agenzie o letting agencies, che vi garantiranno un contratto d’affitto, in inglese lease secondo le norme vigenti. Vi costerà qualche pound in più, ma vi proteggerà da eventuali abusi o colpi di testa del padrone di casa, che non sono così rari in una città come Londra. Leggete bene tutto il lease prima di procedere e firmare. Generalmente i contratti hanno una durata di 6 mesi o un anno.

Deposito – Deposit o Bond

Una volta firmato il lease, vi sarà richiesto un deposito iniziale o caparra, che varia tra una mensilità fino a 6 settimane. Il deposito vi verrà restituito quando finirà il vostro affitto e ve ne andrete dal vostro alloggio. Il Deposito serve in caso voi  abbiate fatto qualche danno o nel caso di mancato preavviso, notice, necessario.

Pagare l’affitto

Trovare un appartamento in affitto da un privato, cioè rispondendo ad un annuncio in internet o sui giornali, normalmente risulta più economico rispetto alle agenzie, ma dovete fare attenzione doppia per non incorrere in proprietari che cercano di approfittare di voi.

Un buon consiglio, anche se sembra forse scontato, è quello di procedere puntualmente a tutti i pagamenti perché nel Regno Unito è particolarmente importante. Infatti durante la stipula del contratto vi saranno richieste delle credenziali comprendenti le referenze all’agenzia o al locatore che ha gestito il vostro precedente lease. Se avete mancato dei pagamenti, le vostre referenze potrebbero risultare negative ed escludervi da affitti di abitazioni molto interessanti.

Ultimo appunto sui pagamenti è quello di procedere mediante uno standing order dalla vostra banca. E’ il metodo più comodo ed economico che ci sia, ed in più se lo fate tramite banking online, non ci sono spese.

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Il Senato ha approvato, in prima lettura, la riforma della disciplina del condominio

Il testo è disponibile sul sito Internet www.confedilizia.it.

Il testo approvato dal senato non parla di capacità giuridica diversamente da altri paesi della Ue. La riforma del condominio approvata, in prima lettura, dal senato è una riforma di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che, foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei, provocherà maggiori costi per i condòmini senza alcun beneficio per gli stessi (la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è una scoperta della riforma, che solo la «burocratizza», tant’è che già esiste in molti condomini).

È quanto rileva la Confedilizia, aggiungendo che quella appena approvata dal senato è una riforma, soprattutto, non al passo coi tempi, in particolare perché non recepisce la proposta (condivisa da diverse organizzazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, fra cui la Confedilizia) per l’attribuzione al condominio della capacità giuridica, proposta finalizzata a valorizzare l’amministratore di condominio e a facilitare i rapporti in ambito condominiale e con i terzi. Al proposito, non pare, come risulta dai lavori parlamentari, che sia stata colta questa fondamentale distinzione, che è assolutamente chiara nella proposta di legge presentata alla camera dei deputati, la quale contiene appunto il riconoscimento al condominio della capacità giuridica, come previsto nella maggior parte dei paesi europei.

La confusione fra personalità giuridica e capacità giuridica ha indotto qualcuno a sostenere che con l’introduzione di quest’ultima si vorrebbe fare del condomino una società di capitali. Si tratta di un errore evidente perché attribuire al condominio la capacità giuridica per determinati atti vuol dire, semplicemente, riconoscere allo stesso la possibilità, per specifiche materie, di essere titolare di diritti e obblighi.

È proprio attorno alla capacità giuridica, conclude la Confedilizia, che il legislatore dovrebbe saper costruire una coerente riforma, degna di questo nome.

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