Social Housing, che cos’è e come funziona questo metodo per l’alloggio di chi non può comprare casa.

Riportiamo l’intero articolo dal sito di casaclima perchè ci sembra un argomento molto importante e che viene spiegato in modo chiaro e completo in un unico post: i numeri e i commenti degli operatori emersi nell’indagine di EIRE

“Nel mezzo del cammino… : il social housing, a che punto siamo?”. Questo il titolo dello studio condotto da EIRE (Expo Italia Real Estate), un’indagine che ha messo a fuoco il fenomeno dell’Housing sociale che va espandendosi a macchia d’olio in Italia, raccogliendo le esigenze della sempre più massiccia «rent generation», vale a dire quegli oltre 7 milioni di giovani tra i 18 e i 34 anni che, non potendo acquistare casa, restano nella casa familiare o spendono una media di 6/700 euro per l’affitto di un monolocale nella periferia di una grande città. Ma subiscono la stessa condizione anche le famiglie monoparentali, gli anziani e i single. Una vera e propria “fascia grigia” che non possiede la capacità di acquistare una casa sul mercato libero, ma nemmeno il “diritto” di accedere all’edilizia popolare perché non è sufficientemente “povera”.

Lo sviluppo di progetti di edilizia residenziale sociale ben si adatta anche alla congiuntura economica nazionale. La forte crisi di questi ultimi anni ha, infatti, indotto un’emergenza abitativa sempre più accentuata, cui però rispondono politiche abitative pubbliche (ERP) sempre più deboli e limitate. E’ di ieri lo studio sul mercato immobiliare lombardo proposto da Cresme e Ance Lombardia in cui si evidenzia come in Lombardia lo scenario delle famiglie nel periodo 2010-2019 sarà così caratterizzato: delle 935.000 nuove famiglie alla ricerca di alloggio, poco più del 40% sarà in grado di avere accesso al libero mercato, un altro 42,5% si dovrà orientare all’affitto o ai programmi di edilizia agevolata, mentre circa162.000 saranno quelle che probabilmente saranno costrette a rivolgersi al segmento sociale, pari al 17,5% circa del totale.

Anche l’Italia si è vista costretta ad intraprendere il cammino verso il Social Housing e la manifestazione EIRE ne è diventata il luogo di promozione e verifica. E sebbene si contino su una mano i progetti edificati, sono oltre il centinaio quelli avviati o in fase di cantierizzazione dei quali EIRE monitorizza l’andamento per il secondo anno consecutivo.

DOVE SI FA SOCIAL HOUSING. Partendo dall’avvio dei processi di dialogo tra gli operatori pubblici e privati coinvolti sino alla stipula di accordi formali nel 2011 si possono contare 157 i progetti osservati per questa edizione dello studio, dei quali 51 già esposti ad EIRE 2010, mentre i restanti 107 progetti sono stati individuati nel corso dell’anno, cui aggiungere un totale di 23 bandi relativi a progetti di Social Housing. I 157 progetti entrati nel monitoraggio sono localizzati tra Emilia-Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Piemonte, Toscana, Trentino Alto Adige, Umbria, Abruzzo, Campania e Veneto. E’ in Lombardia, però, che si concentra il maggior numero di progetti (32,3%), seguita dall’Umbria (17,7%) e dal Piemonte (11,4%). Bene anche per Emilia Romagna (8,9%) e Toscana e Veneto, con una pari quota del 4,4%, del totale.

CARATTERISTICHE DEI PROGETTI. Con un numero medio di ottanta inquilini per complesso, i progetti presentano un’area edificata media di 6.327 mq, per circa 80 famiglie in media con una superficie di verde pertinenziale di 5.415 mq, cui aggiungere spazi adibiti a verde pubblico per 30.549 mq.

Sono 495 i soggetti coinvolti, dei quali 128 i Comuni promotori, 55 cooperative, alla gestione dei progetti, 99 progettisti per 89 imprese di costruzione. Interessante anche notare la fascia di classe energetica generalmente alta in cui si inseriscono i progetti esaminati, con una buona media qualitativa: il 66,7% delle iniziative di Social Housing si colloca in Classe A, mentre in classe B è il 26,7% dei progetti, cui aggiungere un 5% in Classe A/B e un esiguo 1,7% in Classe C.

SPESE DI COSTRUZIONE. Per quanto riguarda i costi – su questo aspetto si conduce la competitività del modello abitativo – si parla di un costo medio di costruzione che, calcolato su 82 progetti, ammonta a 1.109 €/mq, ma si registrano delle punte verso il basso fino a circa 600€/mq. Ascoltando i commenti degli operatori del settore nei corridoi della manifestazione, non penalizzando troppo la qualità i costi possono rimanere al di sotto dei mille euro al metro, ma rinunciando ad alcune finezze estetiche che ingolosiscono le famiglie indirizzate al mercato libero: ampi balconi, servizi e aree pertinenziali.

CANONI DI LOCAZIONE. Se social housing significa investimenti con capitali privati o quasi, il modello per essere profittevole deve garantire una buona redditività da locazione e basse spese di gestione. Calcolati su 16 progetti, il canone di locazione medio minimo risulta essere di 74,40 €/mq l’anno, mentre il canone medio max. arriva a 80,41 €/mq anno; per un alloggio di 70 mq si parla dunque di circa 434 €/mese (minimo) e un massimo di 469 €/mese. Si tratta di cifre che in una grande città possono risultare competitive ma che alla prova della provincia si scontrano con un mercato del mattone fortemente depresso dove il forte invenduto (circa 300.000 alloggi) sta comprimendo i margini dei costruttori.

LAVORI IN CORSO PER LA MAGGIOR PARTE DEI PROGETTI. Con un 46% di progetti in realizzazione, un 33% terminati e il restante 21% in fase di progettazione, in Italia la durata media dell’iter procedurale e progettuale è di circa 29 mesi (min. 18 – max. 46), mentre per i tempi di realizzazione i mesi si accorciano a 28, con un minimo di 10 e un massimo di 60.

Anche nella suddivisione regionale dei bandi troviamo la Lombardia in testa – ne raccoglie il 4% -, seguita dal Piemonte, con un 3%. Di questi 23 bandi, specifica EIRE, 13 sono stati individuati chiusi nel 2011, 8 nel 2010 e 2 sono, invece, senza termine di scadenza.

MODELLO VINCENTE? Certamente le grandi città, Milano in testa, si sono candidate a sviluppare il social housing, ma sembra che la vera battaglia degli operatori sia nel comprimere i costi e aumentare la redditività da vendita o da locazione. Sebbene il monitoraggio di EIRE non lo espliciti chiaramente, solo gli enti che hanno finalità sociali aprono gli immobili alle locazioni, anche con possibilità di riscatto, ma difficilmente l’investitore privato si butterà sul mercato della gestione immobiliare se non sarà obbligato dagli accordi sottoscritti con il comune per l’area.

Qui si annidano le sfide e le opportunità del modello. Davanti ad un costo di costruzione medio di circa 1.100 euro al metro solo per il fabbricato, a cui vanno aggiunte le aree esterne, il terreno e gli oneri, risulta evidente che l’investitore privato ha interesse a costruire dove il costo medio di vendita degli alloggi è più alto. Ma se i prezzi di vendita dovrebbero superare di poco, nelle intenzioni degli operatori, i 2000 euro al mq diventa difficile per il costruttore ottenere una redditività sufficiente. Certo, si potranno sempre rosicchiare i margini di tutti gli attori della filiera delle costruzioni, ma forse non sarà necessario inventare un modello costruttivo totalmente innovativo che prenda spunto dal sistema produttivo del design low cost vissuto nel settore dell’arredamento, come appunto gli svedesi di Ikea stanno facendo anche nell’edilizia.

E’ evidente nell’articolo come non siè ancora raggiunto un vero equilibrio anche se le strada imboccata sembra buona. Attenzione però che si tratta sempre di costruire e cementificare la martoriata Italia, forse, suggeriamo noi, sarebbe più idoneo recuperare una serie di edifici vecchi in alcuni quartieri dei comuni con lo stesso identico scopo senza dover, ancora una volta, eliminare i terreni verdi intorno alle città.

Fonte: casaeclima

Il Senato ha approvato, in prima lettura, la riforma della disciplina del condominio

Il testo è disponibile sul sito Internet www.confedilizia.it.

Il testo approvato dal senato non parla di capacità giuridica diversamente da altri paesi della Ue. La riforma del condominio approvata, in prima lettura, dal senato è una riforma di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che, foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei, provocherà maggiori costi per i condòmini senza alcun beneficio per gli stessi (la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è una scoperta della riforma, che solo la «burocratizza», tant’è che già esiste in molti condomini).

È quanto rileva la Confedilizia, aggiungendo che quella appena approvata dal senato è una riforma, soprattutto, non al passo coi tempi, in particolare perché non recepisce la proposta (condivisa da diverse organizzazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, fra cui la Confedilizia) per l’attribuzione al condominio della capacità giuridica, proposta finalizzata a valorizzare l’amministratore di condominio e a facilitare i rapporti in ambito condominiale e con i terzi. Al proposito, non pare, come risulta dai lavori parlamentari, che sia stata colta questa fondamentale distinzione, che è assolutamente chiara nella proposta di legge presentata alla camera dei deputati, la quale contiene appunto il riconoscimento al condominio della capacità giuridica, come previsto nella maggior parte dei paesi europei.

La confusione fra personalità giuridica e capacità giuridica ha indotto qualcuno a sostenere che con l’introduzione di quest’ultima si vorrebbe fare del condomino una società di capitali. Si tratta di un errore evidente perché attribuire al condominio la capacità giuridica per determinati atti vuol dire, semplicemente, riconoscere allo stesso la possibilità, per specifiche materie, di essere titolare di diritti e obblighi.

È proprio attorno alla capacità giuridica, conclude la Confedilizia, che il legislatore dovrebbe saper costruire una coerente riforma, degna di questo nome.

Secondo la Cgil bisogna rilanciare un certo tipo di politica abitativa che non si limiti ad incentivare l’acquisto di case ed immobili ma che punti a regolamentare il mercato degli affitti.

La Cgil denuncia una mancanza delle misure idonee a sostenere il mercato degli affitti, misura che sarebbe l’ ideale soprattutto nelle città con oltre 500,000 abitanti ( qui statisticamente si riscontrano prezzi immobiliari più alti) soprattutto perchè si fa sempre più concreto il rischio povertà per chi desidera acquistare casa.

Affitti a prezzi compatibili con incentivi basati anche sulla flessibilità lavorativa e la mobilità sul territorio dei lavoratori, misure lungimiranti possono essere una chiave di crescita in una nazione che è solita concedere agevolazioni solo per l’acquisto degli immobili , a chi desidera avere una casa di proprietà.

Come dicevamo in precedenza molti nuclei familiari che “accendono” un mutuo finiscono per non essere in grado di estinguerlo, una piaga che dal 2008 ha interessato circa il 15% delle famiglie italiane con punte massime pari al 40 % per le famiglie con redditi di poco superiori ai 14000 euro.

Speriamo nella nascita di una politica lungimirante inerente il mercato degli affitti, politica che potrebbe portare anche ad una diminuizione del prezzo degli immobili specialmente nelle città italiane più affollate (Roma, Napoli, Milano).

Il decreto sul federalismo fiscale sotto esame in questi giorni alla commissione bicamerale dovrebbe apportare importanti cambiamenti nel mercato immobiliare italiano specialmente nel mondo degli affitti, rivoluzionando anche la fiscalità dei comuni.

Le famiglie dovrebbero ricevere un Bonus affitto, gli affitti cosidetti “a canone libero” dovrebbero (il condizionale è d’obbligo) subire una tassazione del 23% ed il 3% di tale gettito sarà destinato a un fondo a favore delle famiglie locatarie con figli a carico.

Per quello che riguarda Tarsu ed Irepf comunale invece è previsto un riordino delle imposte comunali, la tassa rifiuti sarà calcolata in base al numero dei componenti del nucleo familiare, una tassazione sicuramente più equa rispetto alla precedente che avveniva in base ai metri quadri dell’appartamento.

Per saperne di più sulle agevolazioni e detrazioni sui canoni d’affitto

Il Presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, ha dichiarato:

”Idee e proposte, sulla cedolare per gli affitti si susseguono. Ma una cosa è certa: o è una cedolare secca o finirà per lasciare tutto com’è. L’effetto psicologico e pratico, infatti, verrebbe meno e questo minerebbe alla base la riforma. La proprietà edilizia ha bisogno di fiducia per tornare all’affitto e ad investire in immobili da affittare, non di complicati arizigogoli.

Il conflitto di interessi tra proprietà ed inquilini, ci sta. Ma non deve essere un espediente per giocare al rialzo dell’aliquota fissata all’unanimità dal Consiglio dei ministri, su proposta dello stesso Premier. Se si vuole differenziare l’aliquota dei contratti cosiddetti concordati, bisogna scendere e non salire. La delusione supererebbe ogni positivo effetto psicologico, col rischio di fare saltare tutto.

Del resto, con l’aliquota attuale la copertura c’è già, come ha dichiarato in audizione il direttore generale delle Finanze, Lapecorella. Nuove coperture eventuali è già stato dimostrato che si possono trovare anche al di là di quelle derivanti dall’emersione del nero’‘.

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La crisi economica non perdona e gli sfratti hanno raggiunto cifre record nel 2010. quest’anno il governo ha inoltre deciso di non concedere nessuna proroga, mentre i contributi per l’affitto sono stati pesantemente tagliati.  Il risultato, secondo la cgil, potrebbe essere drammatico: 300mila sfratti nei prossimi 5 anni.

Nel 2010, secondo lo studio, sono state presentate in tutta italia 400.000 domande per il fondo di sostegno alla locazione. Il fondo per le fasce più deboli della popolazione verrà ridotto in modo drastico a partire da quest’anno. La legge di stabilità 2011 contiene un taglio pesantissimo alle risorse per il fondo di sostegno alla locazione. Dai 143 milioni per l’anno corrente si passerà a 33 milioni di euro nei prossimi due anni. Mentre nel 2012 si chiude la partita con 14 milioni di euro.

A partire dal 2009 inoltre gli sfratti emessi sono aumentati del 17,5% rispetto al 2008, col valore più alto degli ultimi 13 anni. Nel 2010 la città con il maggior numero di sfratti emessi è roma (8.729, il 72,8% per morosità) seguita da firenze (2.895) e da napoli (2.722). in questa particolare classifica figurano anche milano (2.574), torino (2.296), brescia (1.825), genova (1.576), bologna (1.566), modena (1.514) e bari (1.097).

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