Social Housing, che cos’è e come funziona questo metodo per l’alloggio di chi non può comprare casa.

Riportiamo l’intero articolo dal sito di casaclima perchè ci sembra un argomento molto importante e che viene spiegato in modo chiaro e completo in un unico post: i numeri e i commenti degli operatori emersi nell’indagine di EIRE

“Nel mezzo del cammino… : il social housing, a che punto siamo?”. Questo il titolo dello studio condotto da EIRE (Expo Italia Real Estate), un’indagine che ha messo a fuoco il fenomeno dell’Housing sociale che va espandendosi a macchia d’olio in Italia, raccogliendo le esigenze della sempre più massiccia «rent generation», vale a dire quegli oltre 7 milioni di giovani tra i 18 e i 34 anni che, non potendo acquistare casa, restano nella casa familiare o spendono una media di 6/700 euro per l’affitto di un monolocale nella periferia di una grande città. Ma subiscono la stessa condizione anche le famiglie monoparentali, gli anziani e i single. Una vera e propria “fascia grigia” che non possiede la capacità di acquistare una casa sul mercato libero, ma nemmeno il “diritto” di accedere all’edilizia popolare perché non è sufficientemente “povera”.

Lo sviluppo di progetti di edilizia residenziale sociale ben si adatta anche alla congiuntura economica nazionale. La forte crisi di questi ultimi anni ha, infatti, indotto un’emergenza abitativa sempre più accentuata, cui però rispondono politiche abitative pubbliche (ERP) sempre più deboli e limitate. E’ di ieri lo studio sul mercato immobiliare lombardo proposto da Cresme e Ance Lombardia in cui si evidenzia come in Lombardia lo scenario delle famiglie nel periodo 2010-2019 sarà così caratterizzato: delle 935.000 nuove famiglie alla ricerca di alloggio, poco più del 40% sarà in grado di avere accesso al libero mercato, un altro 42,5% si dovrà orientare all’affitto o ai programmi di edilizia agevolata, mentre circa162.000 saranno quelle che probabilmente saranno costrette a rivolgersi al segmento sociale, pari al 17,5% circa del totale.

Anche l’Italia si è vista costretta ad intraprendere il cammino verso il Social Housing e la manifestazione EIRE ne è diventata il luogo di promozione e verifica. E sebbene si contino su una mano i progetti edificati, sono oltre il centinaio quelli avviati o in fase di cantierizzazione dei quali EIRE monitorizza l’andamento per il secondo anno consecutivo.

DOVE SI FA SOCIAL HOUSING. Partendo dall’avvio dei processi di dialogo tra gli operatori pubblici e privati coinvolti sino alla stipula di accordi formali nel 2011 si possono contare 157 i progetti osservati per questa edizione dello studio, dei quali 51 già esposti ad EIRE 2010, mentre i restanti 107 progetti sono stati individuati nel corso dell’anno, cui aggiungere un totale di 23 bandi relativi a progetti di Social Housing. I 157 progetti entrati nel monitoraggio sono localizzati tra Emilia-Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Piemonte, Toscana, Trentino Alto Adige, Umbria, Abruzzo, Campania e Veneto. E’ in Lombardia, però, che si concentra il maggior numero di progetti (32,3%), seguita dall’Umbria (17,7%) e dal Piemonte (11,4%). Bene anche per Emilia Romagna (8,9%) e Toscana e Veneto, con una pari quota del 4,4%, del totale.

CARATTERISTICHE DEI PROGETTI. Con un numero medio di ottanta inquilini per complesso, i progetti presentano un’area edificata media di 6.327 mq, per circa 80 famiglie in media con una superficie di verde pertinenziale di 5.415 mq, cui aggiungere spazi adibiti a verde pubblico per 30.549 mq.

Sono 495 i soggetti coinvolti, dei quali 128 i Comuni promotori, 55 cooperative, alla gestione dei progetti, 99 progettisti per 89 imprese di costruzione. Interessante anche notare la fascia di classe energetica generalmente alta in cui si inseriscono i progetti esaminati, con una buona media qualitativa: il 66,7% delle iniziative di Social Housing si colloca in Classe A, mentre in classe B è il 26,7% dei progetti, cui aggiungere un 5% in Classe A/B e un esiguo 1,7% in Classe C.

SPESE DI COSTRUZIONE. Per quanto riguarda i costi – su questo aspetto si conduce la competitività del modello abitativo – si parla di un costo medio di costruzione che, calcolato su 82 progetti, ammonta a 1.109 €/mq, ma si registrano delle punte verso il basso fino a circa 600€/mq. Ascoltando i commenti degli operatori del settore nei corridoi della manifestazione, non penalizzando troppo la qualità i costi possono rimanere al di sotto dei mille euro al metro, ma rinunciando ad alcune finezze estetiche che ingolosiscono le famiglie indirizzate al mercato libero: ampi balconi, servizi e aree pertinenziali.

CANONI DI LOCAZIONE. Se social housing significa investimenti con capitali privati o quasi, il modello per essere profittevole deve garantire una buona redditività da locazione e basse spese di gestione. Calcolati su 16 progetti, il canone di locazione medio minimo risulta essere di 74,40 €/mq l’anno, mentre il canone medio max. arriva a 80,41 €/mq anno; per un alloggio di 70 mq si parla dunque di circa 434 €/mese (minimo) e un massimo di 469 €/mese. Si tratta di cifre che in una grande città possono risultare competitive ma che alla prova della provincia si scontrano con un mercato del mattone fortemente depresso dove il forte invenduto (circa 300.000 alloggi) sta comprimendo i margini dei costruttori.

LAVORI IN CORSO PER LA MAGGIOR PARTE DEI PROGETTI. Con un 46% di progetti in realizzazione, un 33% terminati e il restante 21% in fase di progettazione, in Italia la durata media dell’iter procedurale e progettuale è di circa 29 mesi (min. 18 – max. 46), mentre per i tempi di realizzazione i mesi si accorciano a 28, con un minimo di 10 e un massimo di 60.

Anche nella suddivisione regionale dei bandi troviamo la Lombardia in testa – ne raccoglie il 4% -, seguita dal Piemonte, con un 3%. Di questi 23 bandi, specifica EIRE, 13 sono stati individuati chiusi nel 2011, 8 nel 2010 e 2 sono, invece, senza termine di scadenza.

MODELLO VINCENTE? Certamente le grandi città, Milano in testa, si sono candidate a sviluppare il social housing, ma sembra che la vera battaglia degli operatori sia nel comprimere i costi e aumentare la redditività da vendita o da locazione. Sebbene il monitoraggio di EIRE non lo espliciti chiaramente, solo gli enti che hanno finalità sociali aprono gli immobili alle locazioni, anche con possibilità di riscatto, ma difficilmente l’investitore privato si butterà sul mercato della gestione immobiliare se non sarà obbligato dagli accordi sottoscritti con il comune per l’area.

Qui si annidano le sfide e le opportunità del modello. Davanti ad un costo di costruzione medio di circa 1.100 euro al metro solo per il fabbricato, a cui vanno aggiunte le aree esterne, il terreno e gli oneri, risulta evidente che l’investitore privato ha interesse a costruire dove il costo medio di vendita degli alloggi è più alto. Ma se i prezzi di vendita dovrebbero superare di poco, nelle intenzioni degli operatori, i 2000 euro al mq diventa difficile per il costruttore ottenere una redditività sufficiente. Certo, si potranno sempre rosicchiare i margini di tutti gli attori della filiera delle costruzioni, ma forse non sarà necessario inventare un modello costruttivo totalmente innovativo che prenda spunto dal sistema produttivo del design low cost vissuto nel settore dell’arredamento, come appunto gli svedesi di Ikea stanno facendo anche nell’edilizia.

E’ evidente nell’articolo come non siè ancora raggiunto un vero equilibrio anche se le strada imboccata sembra buona. Attenzione però che si tratta sempre di costruire e cementificare la martoriata Italia, forse, suggeriamo noi, sarebbe più idoneo recuperare una serie di edifici vecchi in alcuni quartieri dei comuni con lo stesso identico scopo senza dover, ancora una volta, eliminare i terreni verdi intorno alle città.

Fonte: casaeclima

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L’ Italia sta  cercando di facilitare l’accesso ad una nuova abitazione ai giovani le cui difficoltà a uscire dalla propria casa familiare sono molte e soprattutto di natura economica. Secondo un’indagine della Cgil i due terzi dei ragazzi di età compresa tra i 20 e i 34 anni vivono ancora coi genitori.

Il 24 febbraio, a Roma, l’Anci  e il ministero per la Gioventù hanno presentato un fondo di 4,5 milioni di euro stanziati per 15 progetti in aree metropolitane che aiutino l’accesso all’affitto per i ragazzi italiani. Ma, se da un lato, questo stanziamento andrà a incidere sulle possibilità nelle grandi aree metropolitane italiane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino, Trieste e Venezia), dall’altro le municipalità si stanno attrezzando per consentire a quell’80% di ragazzi under 35 che ancora vivono tra le mura della famiglia di potersi rendere autonomi. Secondo l’indagine della Cgil/Sunia, i principali motivi che ostacolano l’uscita dal nucleo di origine sono la mancanza di un lavoro stabile (per il 40% degli intervistati) e non riuscire, a fronte del proprio reddito, a sostenere le spese per un’abitazione in affitto (il restante 40%).

”La situazione per i giovani è particolarmente drammatica – commenta Claudio De Angelis, amministratore unico di Affitto Assicurato, società che eroga polizze assicurative sugli affitti e che sonda il polso del mercato locazioni -. Il mercato non vede i giovani come parti attive. Ne sono quasi completamente esclusi; nonostante l’affitto, fino a una decina d’anni fa, fosse il primo passo di indipendenza per i ragazzi italiani”.

A fronte di una crisi così allargata, istituzioni e mercato cercano soluzioni. A Bolzano entro la fine dell’anno, saranno consegnati i primi 60 appartamenti con programma ‘’social housing”. A Bologna è nato il portale ”Bologna Homeline”, realizzato dal Comune in collaborazione con il Sunia, che permette ai proprietari e agli affittuari di accedere gratuitamente alle informazioni sul mercato affittuario cittadino. In Friuli Venezia Giulia, Regione e sindacati stanno studiando nuove soluzioni perché il voucher messo a punto per facilitare l’accesso alle case si è rivelato poco fruttifero.

”Si tratta di iniziative lodevoli – dice ancora De Angelis -, che meritano apprezzamento. Ma il vero nodo della questione è sciogliere le riserve dei proprietari d’immobili. I prodotti a loro disposizione, oggi, sono molteplici e studiati proprio perché si aprano di più al mercato dando anche possibilità ai giovani di uscire da casa e di iniziare a essere indipendenti. Sono loro, i locatori, che devono inserirsi in questi canali senza ricercare sempre il massimo utile con il minimo sforzo. Così facendo, tutti ne trarrebbero vantaggi”.

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Con l’approvazione in legge del Decreto Milleproroghe il Governo ha fatto approvare dal Parlamento l’emendamento per la sospensione degli sfratti per finita locazione, limitatamente ad alcune categorie sociali,  al 31 dicembre 2011.

«La sospensione degli sfratti – ha detto Matteoli – è limitata a particolari categorie sociali ed è proposta per consentire, attraverso la completa attuazione del Piano Casa, alle famiglie che oggi beneficiano della proroga di poter usufruire di un’abitazione».

Per la CGIL il decreto per la proroga sfratti «riguarda circa 50.000 famiglie di anziani, portatori di handicap e malati terminali», ma comunque «non affronta il dramma delle decine di migliaia di famiglie con uno sfratto per morosità causato dalla disoccupazione, dalla cassa integrazione e dagli affitti insopportabili, in una fase in cui peggiora la condizione abitativa del Paese e la crisi sta ulteriormente aggravando la già difficile condizione abitativa delle famiglie». Il sindacato ritiene, perciò, «indispensabile una ulteriore proroga degli sfratti che comprenda quelli per morosità incolpevole con la istituzione di un fondo analogo a quello adottato per le famiglie in difficoltà con il pagamento dei mutui».

Claudio Fantoni, delegato ANCI alle politiche abitative ha sottolineato come «la sospensione degli sfratti, limitatamente a talune categorie sociali, al 31 dicembre 2011, non può che essere accolta positivamente dall’Anci… si tratta, comunque, di una misura necessaria ma tampone che non affronta in modo strutturale il problema di centinaia di migliaia di famiglie in difficoltà». Secondo l’Anci oggi, sono oltre 650 mila le famiglie in attesa di ottenere una casa popolare e solo per il 2009, ultimo dato disponibile, oltre 50 mila quelle oggetto di nuovi sfratti per morosità. L’Anci ha quindi chiesto al governo di riattivare un tavolo di discussioni per affrontare in modo organico il tema della casa e le gravi difficoltà in cui si trovano alcune categorie di italiani.

Sebbene possa sembrare una risoluzione temporanea al problema sfratti e morosità affitto, non c’è da confondere il rimandare una questione annosa per il Paese con una vera soluzione studiata e pianificata a dovere.

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Brutte notizie per chi vive in affitto e sperava di entrare  nelle graduatorie per l’assegnazione del bonus affitti.

In base alla nuova versione della cedolare degli affitti purtroppo  il fondo previsto per il sostegno delle famiglie con figli che vivono in affitto è saltato nella proposta di rettifica al decreto di attuazione del federalismo riguardante i comuni.

Al posto dell’ agevolazione sugli affitti arriva il blocco degli affitti ( per l’ intera durata dell’ opzione) per gli inquilini del titolare dell’ immobile che decide di versare le tasse con la cedolare secca,vediamo il funzionamento di tale norma.

Se il locatore opterà per l’applicazione della cedolare secca, sarà sospesa (per il lasso di tempo corrispondente alla durata dell’ opzione) la facoltà del proprietario di richiedere l’aggiornamento del canone d’affitto ( anche se  previsto dal contratto di locazione).

Per tutelare maggiormente l’inquilino è stato disposto che la cedolare non avrà effetto se di essa il locatore non avrà dato comunicazione preventiva al conduttore attraverso una lettera raccomandata(con la suddetta lettera egli rinuncerà a richiedere l’aggiornamento del canone d’affitto a qualsiasi titolo).

La nuova aliquota sarà fissata attorno al 21% sui canoni “liberi” e al 19% sui canoni cosidetti “concordati”, variazioni significative che tuttavia appaiono come un contentino per tutte quelle famiglie del belpaese che riponevano tante speranze sul bonus affitti.

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Secondo la Cgil bisogna rilanciare un certo tipo di politica abitativa che non si limiti ad incentivare l’acquisto di case ed immobili ma che punti a regolamentare il mercato degli affitti.

La Cgil denuncia una mancanza delle misure idonee a sostenere il mercato degli affitti, misura che sarebbe l’ ideale soprattutto nelle città con oltre 500,000 abitanti ( qui statisticamente si riscontrano prezzi immobiliari più alti) soprattutto perchè si fa sempre più concreto il rischio povertà per chi desidera acquistare casa.

Affitti a prezzi compatibili con incentivi basati anche sulla flessibilità lavorativa e la mobilità sul territorio dei lavoratori, misure lungimiranti possono essere una chiave di crescita in una nazione che è solita concedere agevolazioni solo per l’acquisto degli immobili , a chi desidera avere una casa di proprietà.

Come dicevamo in precedenza molti nuclei familiari che “accendono” un mutuo finiscono per non essere in grado di estinguerlo, una piaga che dal 2008 ha interessato circa il 15% delle famiglie italiane con punte massime pari al 40 % per le famiglie con redditi di poco superiori ai 14000 euro.

Speriamo nella nascita di una politica lungimirante inerente il mercato degli affitti, politica che potrebbe portare anche ad una diminuizione del prezzo degli immobili specialmente nelle città italiane più affollate (Roma, Napoli, Milano).

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