Risposte di Confedilizia sui temi e problemi attuali nel tema Affitti e condomini

Questo articola riporta le spiegazioni del Confedilizia riguardo alcuni temi del settore Affitto e Condominio

• Alienazione di un bene condominiale
• Diniego di rinnovo alla prima scadenza e avviamento commerciale
• Regolamento di condominio e modifica di una clausola

 ALIENAZIONE DI UN BENE CONDOMINIALE

In un condominio l’assemblea ha deliberato, a maggioranza, la vendita di un locale comune inutilizzato. Si domanda se tale delibera sia legittima.

No. Per deliberare validamente l’alienazione di un bene comune occorre il consenso della totalità dei condòmini. Lo stabilisce espressamente l’art. 1108 c.c., dettato in tema di comunione ma applicabile anche alla materia condominiale in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 1139 c.c. (cfr. Cass. sent. n. 2585 del 25.3.’88, e Corte di Appello di Milano, sent. n. 1032 del 20.6.’89).

DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA E AVVIAMENTO COMMERCIALE

In caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale di una locazione commerciale, il conduttore ha diritto di ricevere l’indennità di avviamento commerciale?

Essendo il rapporto cessato per iniziativa del locatore, la risposta è necessariamente affermativa (in tal senso, cfr. Cass. sent. n. 15590 del 12.7.’07). Naturalmente, perché maturi il diritto di cui trattasi, l’attività esercitata nell’immobile locato deve comportare contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E MODIFICA DI UNA CLAUSOLA

L’assemblea condominiale può modificare, a maggioranza, una clausola contenuta in un regolamento contrattuale?

Secondo la giurisprudenza più recente la risposta al quesito è affermativa a condizione, però, che si tratti di una clausola che disciplini l’uso delle cose comuni e purché la relativa delibera sia assunta con la maggioranza, tanto in prima quanto in seconda convocazione, di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.. Diversamente, ove si tratti di una clausola che limiti i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o condominiali oppure che attribuisca ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto ad altri, occorrerà il consenso unanime dei partecipanti alla comunione (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 5626 del 18.4.’02).

L’articolo è tratto da attico

Secondo la Cgil bisogna rilanciare un certo tipo di politica abitativa che non si limiti ad incentivare l’acquisto di case ed immobili ma che punti a regolamentare il mercato degli affitti.

La Cgil denuncia una mancanza delle misure idonee a sostenere il mercato degli affitti, misura che sarebbe l’ ideale soprattutto nelle città con oltre 500,000 abitanti ( qui statisticamente si riscontrano prezzi immobiliari più alti) soprattutto perchè si fa sempre più concreto il rischio povertà per chi desidera acquistare casa.

Affitti a prezzi compatibili con incentivi basati anche sulla flessibilità lavorativa e la mobilità sul territorio dei lavoratori, misure lungimiranti possono essere una chiave di crescita in una nazione che è solita concedere agevolazioni solo per l’acquisto degli immobili , a chi desidera avere una casa di proprietà.

Come dicevamo in precedenza molti nuclei familiari che “accendono” un mutuo finiscono per non essere in grado di estinguerlo, una piaga che dal 2008 ha interessato circa il 15% delle famiglie italiane con punte massime pari al 40 % per le famiglie con redditi di poco superiori ai 14000 euro.

Speriamo nella nascita di una politica lungimirante inerente il mercato degli affitti, politica che potrebbe portare anche ad una diminuizione del prezzo degli immobili specialmente nelle città italiane più affollate (Roma, Napoli, Milano).

Quando arriva la scadenza del contratto d’affitto per le piccole attività commerciali cominciano i dolori. Infatti gli aumenti possono sfiorare anche il 100% dell’affitto precedente. Il destino di migliaia di attività, complice la crisi che perdura da anni, potrebbe essere quello della chiusura e cessazione dell’esercizio. Questi rincari dell’affitto colpiscono l’Italia intera da nord a sud senza eccezioni di città, senza sconti per nessuno, e sta mettendo a durissima prova il sistema commerciale del Paese.

Secondo l’indagine del sole 24 ore potremmo definirla una “ristrutturazione forzata”. Infatti, dando una rapida occhiata alle ultime stime dell’ufficio studi di Confcommercio relative alla dinamica delle imprese del terziario nel 2010, ci si rende conto della realtà: per il settore del commercio si registra una saldo negativo di circa 25mila imprese (nel 2009 sono state 28.273), mentre per il settore degli alberghi e pubblici esercizi il saldo negativo è stato pari a circa 5 mila imprese (5.111 nel 2009).

Nel 2010 il numero delle cessazioni di attività commerciali è impressionante: quasi 80mila solo nel commercio e 18.340 nei settori alberghi e pubblici esercizi. Ovviamente il fenomeno non è da imputare al solo caro affitti, c’è di mezzo una crisi che si protrae da 3 anni e la cui uscita è slittata, dicono gli esperti, al 2012. Il fenomeno del rincaro troppo elevato dell’affitto avviene spesso nel caso di rinnovo del contratto stipulato 12 anni fa (6+6 è la durata standard per i contratti di locazione commerciale). All’epoca le quotazioni di mercato erano assai più basse, e nel frattempo si sono verificate il cambio lira-euro e la famosa bolla immobiliare precedente il 2008 con conseguente rivalutazioni dei valori immobiliari e dei canoni d’affitto.

Purtroppo i luoghi più colpiti maggiormente sono i centri storici delle grandi città e alcune destinazioni turistiche, portando al depauperamento di interi quartieri e piazze trasformati in anonimi centri direzionali.

Certo alcune figure mediatrici si stanno dando da fare per rimediare ad una situazione molto critica, con alcuni accorgimenti atti a mantenere un equilibrio tra le parti interessate. Se si raggiunge questo compromesso forse alcuni non saranno costretti ad abbassare definitivamente le saracinesche dei loro esercizi e con qualche difficoltà riescono a mantenere il delicatissimo equilibrio tra incassi e costi fissi come l’affitto e il personale. Un equilibrio che, reso sempre più fragile dalla crisi, rischia di spezzarsi al momento del rinnovo.

Il mercato degli affitti si presenta ostico per molti aspetti, avere una conoscenza delle leggi e dei nuovi provvedimenti in materia può aiutarvi ad avere maggiore serenità finanziaria e ad affrontare al meglio il mercato degli affitti in Italia.

Informazioni riguardo nuovi emendamenti e dritte giuridiche possono esservi utili specialmente se vivete in città come Milano, Napoli, Roma dove è difficile strappare un affitto a prezzi decenti, poter disporre di un contributo da parte dello stato può essere un vero toccasana per le vostre finanze.

In questi giorni il testo sul cosidetto “federalismo fiscale” è stato respinto per subire delle modifiche, nel mentre arriva una proposta clamorosa sulla “cedolare secca“.

Si parla dell’abbassamento dell’ aliquota al 20% per i fitti a canone libero e al 15% per gli affitti a canone concordato, la proposta originaria del ministro Calderoli era originariamente del 23 % si tratta dell’abbassamento delle aliquote al 20% per gli affitti a canone libero e al 15% per il canone concordato. la proposta del ministro Calderoli era invece, rispettivamente del 23% per gli affitti a canone libero  e del 20% per quelli a canone concordato.

La proposta prevede anche l’introduzione per le famiglie che vivono in affitto, dai 500 euro del prossimo anno fino ad arrivare a  2,500 euro nel 2015.

Questa misura straordinaria dovrebbe essere finanziata con un taglio straordinario di quasi 3 miliardi di euro ai consumi intermi della P.A. , la proposta passerà ora al governo ma senza i voti del Pd e del “Terzo Polo” sarà difficile l’approvazione di tale normativa.

Sarebbe dovuta passare con il 2011 la nuova tassazione sugli affitti per i proprietari di casa che speravano nella cedolare secca del 20%. I recenti dissidi nella maggioranza hanno fatto però slittare l’approvazione del decreto dello scorso 4 agosto. Al momento quindi la tassazione rimane quella vecchia (all’ 85% della quota di affitto riscossa si applica l’aliquota della fascia di reddito appartenente).
Si sta pensando ad un innalzamento della cedolare secca con una percentuale del 22-23% per i contratti liberi e del 20% per quelli a canone concordato. Il decreto del consigli dei ministri dovrà quindi passare attraverso le due camere per una definitiva approvazione nel corso della prima parte dell’ anno, elezioni anticipate permettendo.
Intanto la Cgia ha fatto i conti in tasca ai proprietari di case che con l’introduzione della cedolare secca sugli affitti risparmierebbero 1 miliardo di euro di tasse. Il vantaggio fiscale riguarderebbe soprattutto le persone fisiche con un livello di reddito superiore ai 29.000 euro l’anno. Da questa soglia di reddito in su, lo sgravio fiscale medio oscillerà tra i 740 euro, sino a toccare i 2.172 euro per un locatore con un reddito complessivo superiore ai 75mila euro.

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La crisi economica non perdona e gli sfratti hanno raggiunto cifre record nel 2010. quest’anno il governo ha inoltre deciso di non concedere nessuna proroga, mentre i contributi per l’affitto sono stati pesantemente tagliati.  Il risultato, secondo la cgil, potrebbe essere drammatico: 300mila sfratti nei prossimi 5 anni.

Nel 2010, secondo lo studio, sono state presentate in tutta italia 400.000 domande per il fondo di sostegno alla locazione. Il fondo per le fasce più deboli della popolazione verrà ridotto in modo drastico a partire da quest’anno. La legge di stabilità 2011 contiene un taglio pesantissimo alle risorse per il fondo di sostegno alla locazione. Dai 143 milioni per l’anno corrente si passerà a 33 milioni di euro nei prossimi due anni. Mentre nel 2012 si chiude la partita con 14 milioni di euro.

A partire dal 2009 inoltre gli sfratti emessi sono aumentati del 17,5% rispetto al 2008, col valore più alto degli ultimi 13 anni. Nel 2010 la città con il maggior numero di sfratti emessi è roma (8.729, il 72,8% per morosità) seguita da firenze (2.895) e da napoli (2.722). in questa particolare classifica figurano anche milano (2.574), torino (2.296), brescia (1.825), genova (1.576), bologna (1.566), modena (1.514) e bari (1.097).

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